乐清市人民政府关于印发《乐清市“退二进三”和“优三”实施办法》和《乐清市临时改变房屋用途管理办法》的通知
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各镇人民政府、街道办事处，市政府直属各单位： 《乐清市“退二进三”和“优三”实施办法》和《乐清市临时改变房屋用途管理办法》已经十五届市政府第三十一次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
乐清市人民政府 2015年4月3日 乐清市“退二进三”和“优三”实施办法 第一条 为完善城市服务功能，优化产业结构和布局，加快第三产业发展，根据《浙江省人民政府关于实施“空间换地”深化节约集约用地的意见》（浙政发〔2014〕6号）、《浙江省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）、《温州市人民政府关于推进节约集约用地加快城镇低效用地再开发试点工作的实施意见（试行）》（温政发〔2014〕49号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条 单位或者个人（以下统称“实施主体”）实施“退二进三”或者“优三”活动，适用本办法。 第三条 本办法所称“退二进三”，是指将工业、仓储用地转变为第三产业用地的行为。 本办法所称“优三”，是指将现有第三产业用地转变为其他第三产业用地的行为，以及提高现有第三产业用地建筑容积率的行为。 本办法所称第三产业，是指商业、娱乐、宾馆、科技、教育、卫生、文化、体育等行业，但不包括房地产开发销售和住宅建设项目。 第四条 “退二进三”、“优三”工作按照政府引导、企业自愿、市场运作的原则实施。 第五条 实施“退二进三”，应当同时符合下列条件： （一）第三产业发展项目符合产业政策和服务业发展规划； （二）符合城乡规划要求； （三）已经取得房屋所有权证（建筑物拆除重建的除外）、国有土地使用权证； （四）第三产业项目符合城市管理、环境保护和消防安全等要求。 第六条 实施“优三”，应当同时符合下列条件： （一）已经列入城镇低效用地再开发范围的地块； （二）符合城乡规划要求； （三）在2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》实施前签订土地出让合同或者批准划拨用地； （四）已经取得房屋所有权证（建筑物拆除重建的除外）、国有土地使用权证； （五）第三产业项目符合城市管理、环境保护和消防安全等要求。 第七条 实施主体自行实施“退二进三”或者“优三”的，应当整宗实施，其用地面积扣除城市道路等市政基础设施用地后，不得小于3亩。 鼓励实施主体联合开发。 第八条 实施“退二进三”或者“优三”，应当妥善处理相邻关系，不得损害公共利益和他人合法权益。 第九条 实施主体采取重建或者改扩建方式实施“退二进三”或者“优三”的，在满足日照、消防、交通、停车、绿地等技术规范要求的前提下，重建项目可以适当提高容积率，但最高不能超过4.8；建筑密度上限可至50%。 实施主体利用现有建筑物实施“退二进三”或者“优三”的，其容积率原则上不得低于1.5，容积率低于1.5的按1.5计算。 第十条 实施“退二进三”或者“优三”的，在剩余使用年限内（不超过新用途法定最高年限），土地可以按照协议方式出让，经市政府批准后，签订土地出让补充合同，并补缴土地出让金。 如果多家企业联合实施“退二进三”或者“优三”的，以最长剩余年限办理协议出让。 第十一条 实施“退二进三”，同时符合以下条件的，允许进行分割销售、分割登记： （一）实施主体与现房屋权利人一致； （二）分割销售、分割登记的建筑面积不得大于改造后计入容积率总建筑面积（包括原合法批准的建筑面积和增加容积率建筑面积，下同）的30%，且不得超过追加容积率的建筑面积； （三）改造后的总建筑面积不低于10000平方米； （四）分割销售、分割登记的部分，底层允许以200平方米作为最小分割单元；其余部位只能按照幢或者层作为最小分割单元，且分割单元的建筑面积不得低于600平方米。有关产权可以按照相应分割单元办理。 停车、道路、绿化等公共用地不予分割登记，由产权人共同使用。 实施“优三”的，不允许分割销售、分割登记。 本条前三款规定内容在土地出让合同中约定。 第十二条 允许分割销售、分割登记的，实施主体应当在开发项目通过工程竣工验收后进行分割销售，并按照二手房转让规定办理相关手续。 严禁开发商品住宅或者以商服名义变相建造住宅。 第十三条 实施主体要求分割销售的，应当明确可分割销售部分与不可分割销售部分的面积比例。 实施主体在进行建筑方案设计时，应当按照国有建设用地使用权出让合同或者国有建设用地使用权土地使用条件和土地用途变更协议（以下简称变更协议）的约定进行设计，并确定可分割销售部分的具体位置。 第十四条 批准用途为综合用地的企业申请土地使用权初始或者变更登记的，如果现状未改变用途的，土地用途依照《土地利用现状分类》二级类名称进行规范明确后予以登记；如果现状已改变用途的，应当按照现状主要用途办理“优三”手续、补缴土地出让金后，予以登记。 第十五条 土地出让金由市国土资源局委托有资质的评估机构按照本办法附件进行评估测算，经市国土资源局局务会议集体审议后报市政府批准。 第十六条 实施“退二进三”或者“优三”的，按照以下要求办理： （一）实施主体向市住建局提出申请，并提交下列材料： 1．申请报告，申请报告应当包含宗地情况、现状建筑与使用情况、财产共有情况、改变功能后的具体用途和经营项目、建筑物使用方案等内容； 2．原土地出让合同、国有土地使用权证、宗地图； 3．建设工程规划许可证、房屋所有权证； 4．申请人身份证明； 5．利用原建筑物的，还应当提供原设计单位或者具备原设计单位同等资质以上的设计单位出具的建筑结构安全意见，或者房屋安全鉴定机构出具的符合改变房屋用途后结构安全和使用要求的意见； 6．法律、法规、规章和上级行政规范性文件规定应当提交的其他材料。 （二）市住建局收到企业实施“退二进三”或者“优三”申请后，应当及时将有关材料转送市发改局、市国土资源局、市公安消防局、市环保局、市经信局、当地镇人民政府（街道办事处）等有关单位，并在10个工作日内组织相关部门进行联合审查。经联合审查决定不予受理的，由市住建局向申请人书面告知；经联合审查决定予以受理的，由市住建局出具联合审查意见。 （三）市住建局在《乐清日报》和现场进行公示，征求相关利害关系人的意见。 （四）经公示无异议的，市住建局根据控制性详细规划向市国土资源局出具规划设计条件。 （五）市国土资源局根据市住建局出具的规划设计条件，确定土地出让金补缴金额，并拟定方案报市政府批准。 （六）实施主体与市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同或者变更协议，并补缴土地出让金。 （七）利用现有建筑物的，实施主体凭变更协议、土地出让金发票等申请办理土地使用权和房屋所有权变更登记；拆除建筑物重建的，实施主体可以申请办理土地使用权变更登记，按照项目基本建设程序办理审批手续，竣工验收后申请办理土地使用权和房屋所有权变更登记。 第十七条 擅自改变土地和房屋用途的，由市住建局、市国土资源局依法进行处罚，市场监管、消防、卫生、环保、教育、文化等部门不予办理相关审批手续。 第十八条 本办法规定之外项目需要实施“退二进三”或者“优三”的，报市政府进行“一事一议”。 第十九条 本办法自2015年6月1日起施行，有效期5年。2012年8月21日发布的《乐清市“退二进三”实施办法》（乐政发〔2012〕41号）、2013年5月15日发布的《乐清市“退二进三”项目土地出让金和土地收益金收缴方案（暂行）》（乐政函〔2013〕42号）同时废止。 附件：1．乐清市“退二进三”和“优三”土地出让金评估收缴方案 2．乐清市标准地价 3．乐清市地价修正系数
附件1 乐清市“退二进三”和“优三”土地出让金评估收缴方案 一、“退二进三”土地出让金计算方式 1．总地价差=修正后出让三产用地地价-修正后工业等用地地价。 2．修正后出让三产用地地价＝不可分割销售部分修正后出让三产用地地价+可分割销售部分修正后出让三产用地地价。 3．不可分割销售部分修正后出让三产用地地价=所在级别的三产标准楼面地价（详见附件2）×区位因素修正系数×三产用途修正系数（详见附件3）×使用年限修正系数×不可分割销售部分建筑面积。 4．可分割销售部分修正后出让三产用地地价=所在级别的商服用地基准楼面地价×区位因素修正系数×使用年限修正系数×可分割销售部分建筑面积。 5．修正后工业等用地地价=所在级别的工业标准地价（详见附件2）×使用年限修正系数×土地面积。 6．所在级别的商业基准楼面地价，根据《2012年乐清市城镇基准地价》中商服级别基准地价确定商服用地基准楼面地价，若今后进行基准地价更新，则以更新后的基准地价为准。 7．对于国有划拨的工业等用地，按所在级别工业标准地价的60%计算原划拨土地使用权权益价格。 二、“优三”土地出让金计算方式 1．总地价差=修正后出让三产用地地价-修正后原三产用地地价。 2．修正后出让三产用地地价=所在级别的三产标准楼面地价×区位因素修正系数×三产用途修正系数×使用年限修正系数×建筑面积。 3．原三产为其他三产用地： 修正后原其他三产用地地价=所在级别的三产标准地价×区位因素修正系数×三产用途修正系数×使用年限修正系数×原批准建筑面积。 4．原三产为综合用地： 修正后原综合用地地价=所在级别三产标准楼面地价×80%（或70%）×区位因素修正系数×使用年限修正系数×原批准建筑面积。 5．综合用地在1995年11月6日《乐清市人民政府关于调整国有土地使用权出让收费标准的通知》（乐政发〔1995〕208号）实施前签订出让合同取得土地使用权的，其标准楼面地价按三产标准楼面地价的80%计算收取；原综合用地在1995年11月6日乐政发〔1995〕208 号文件实施后签订出让合同取得土地使用权的，净出让金已按乐政发〔1995〕208 号文件规定的综合用地9.5万/亩标准收取的，其标准楼面地价按三产标准楼面地价的80%计算收取，低于上述标准收取的，其标准楼面地价为三产标准楼面地价的70%计算收取。 6.对于国有划拨的三产用地，按所在级别三产标准楼面地价的60%计算原划拨土地使用权权益价格。
附件2 乐清市标准地价
注：不在基准地价覆盖范围内的，按照所在原镇（街道）最低一级商业用地基准楼面地价的80%计算，工业用地按750元/m2计算。
附件3 乐清市地价修正系数
乐清市临时改变房屋用途管理办法 第一条 为加强对现有建筑物的使用管理，促进城市有序更新，推动第三产业发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》等法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条 本办法适用于我市行政区域内利用国有土地上现有建筑物临时改变房屋用途从事金融商业办公、经营贸易服务、旅游娱乐休闲、教育文化体育等第三产业活动的行为。 第三条 任何单位和个人应当按照建设工程规划许可证确定的用途使用房屋，不得擅自改变房屋的使用功能。确需临时改变房屋用途的，应当按照本办法规定办理审批手续。 第四条 市住建局负责牵头组织进行技术可行性论证，临时改变房屋用途规划许可审批。 市国土资源局负责审查是否符合土地合同和土地政策，收缴土地收益金。 市经信局负责审查工业用地申请临时改变房屋用途是否符合产业以及工业用地投资政策。 市公安消防局负责审查是否符合消防要求和进行消防安全技术指导。 市环保局负责审查是否符合环境保护要求。 市交警大队负责审查是否符合交通要求。 各镇人民政府、街道办事处负责审查是否符合近期建设和改造要求，指导辖区内的临时改变房屋用途审批申报工作。 市场监管、卫生、文化、教育等其他行政主管部门按照各自职责，协同做好临时改变房屋用途有关工作。 第五条 影响近期建设规划或者控制性详细规划实施，影响交通、市容、安全等，以及不符合相关法律法规规定的，不得批准临时改变房屋用途。 有下列情形之一的，应当认定为影响近期建设规划或者控制性详细规划实施： （一）已列入旧城、旧村及城中村等近期改造和拆迁范围内的； （二）属于文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风貌的建筑物，临时改变房屋用途后不符合相关保护要求的； （三）属于农贸市场、邮政、电信、物业管理、教育、文化、卫生、体育等公共服务设施或者其配套设施，临时改变后无法满足配套标准要求的； （四）影响近期建设项目实施的。 有下列情形之一的，应当认定为影响交通、市容、安全等： （一）临时改变用途后导致车流集中而对周边交通影响较大的，或者不能满足自身停车要求的； （二）属于配套的公共机动车库、非机动车库，改变功能后无法满足建筑物停车配套要求的； （三）影响城市景观和市容市貌的； （四）不符合自身或者周边消防、环境保护安全的； （五）鉴定为危房或者原设计单位认为不符合结构安全和使用要求的。 第六条 申请临时改变房屋用途的，应当征求相关利害关系人的意见；其中，将住宅改为经营性用房的，应当征得相关利害关系人同意。 第七条 新建工业项目竣工投产未满5年的（自取得房屋所有权证之日起算）且不符合现有规划用地功能的，以及位于乐清经济开发区、乐清湾港区的工业项目，原则上不得申请临时改变房屋用途。市国土资源局在签订土地出让合同时，应当对上述内容予以约定。确因产业发展、城市发展等需要进行临时改变房屋用途的，报市政府进行“一事一议”。 第八条 申请临时改变房屋用途，申请人应当向市住建局申请技术可行性论证，由市住建局向相关部门征求意见，相关部门应当在5个工作日内反馈意见，未在规定时间内反馈的，视为同意；重大、特殊项目，市住建局可以组织相关部门召开论证会议。 市住建局应当在收到申请之日起10个工作日内出具技术可行性论证意见或者联审会议纪要。 第九条 办理临时改变房屋用途审批手续时，申请人需提供以下材料： （一）临时改变房屋用途申请表； （二）申请人身份证明； （三）土地、房屋的权属证明； （四）建设工程规划许可证及其附图； （五）临时改变用途后的总平面图及各层平面布置图纸等设计文件； （六）原设计单位或者具备原设计单位同等资质以上的设计单位对建筑结构安全的意见或者房屋安全鉴定机构出具的“符合临时改变房屋用途后结构安全和使用要求”的证明（如需对建筑结构进行修改或者加固的，其设计施工图须经施工图审查机构审查合格）； （七）已进行公示的证明材料，属住宅临时改变为经营性用房的，还要有相关利害关系人的同意意见； （八）技术可行性论证意见或者联审会议纪要。 市住建局应当在收到临时改变房屋用途申请之日起7个工作日内作出是否许可的决定。 第十条 临时改变房屋用途的，申请人应当在取得临时改变房屋用途规划许可后报市国土资源局批准并缴纳土地收益金。 土地收益金计算方式为：土地收益金=土地收益金收取标准×改变年限×申请建筑面积×规划调整系数。 土地收益金收取标准根据附件1进行确定。 临时改变后房屋用途符合城乡规划用地功能的，规划调整系数为1.0；不符合城乡规划用地功能的，规划调整系数为1.2。规划调整系数由市住建局确定。 第十一条 临时改变房屋用途的期限不得超过5年。期限届满确需延续的，可以在期限届满前60日内向原审批机关申请办理延续手续，每次延续期限不得超过2年。 未重新申请或者重新申请未获批准的，应当恢复建筑物原用途。 第十二条 按照临时改变后用途使用房屋的，应当凭市住建局、市国土资源局的临时改变房屋用途审批文件，依法办理房屋结构安全、消防安全、环境保护等相关审批、备案手续。 第十三条 临时改变房屋用途许可文件、土地收益金缴纳凭证，不得作为变更土地和房屋登记的依据。市住建局同意建筑物临时改变房屋用途的，原规划批准的建筑物房屋用途不变，申请人不得擅自扩大经营范围。 建筑物临时改变用途后，如因城市建设需要进行拆迁时，仍按原建筑物用途、原土地用途和原土地使用方式给予补偿，申请人应当在申请临时改变房屋用途时一并予以承诺。 第十四条 在主体建筑结构不变，确保建筑安全的前提下，确因消防安全、用电、专业厨房、锅炉房等“三产”配套需要的，经市公安消防局、市住建局审查后，允许对原工业厂房进行局部改造或者厂房间联通，临时建筑面积增加部分不得超过原面积的20%，并需办理临时建筑许可手续。 对单层层高在6米以上的厂房，经审批并办理临时建筑许可手续后允许对其进行隔层，土地收益金按照隔层后的营业面积进行计算。 第十五条 房屋使用人擅自改变建设工程规划许可证确定的房屋用途，或者临时改变房屋用途许可期限届满未延期继续从事生产经营的，由市住建局、市国土资源局按照相关法律法规进行处罚，市场监管、消防、卫生、环保、教育、文化等部门不予办理相关审批手续。 第十六条 本办法自2015年6月1日起施行，有效期5年。 附件：1．乐清市临时改变房屋用途土地收益金收取标准 2．项目分类标准
附件1 乐清市临时改变房屋用途土地收益金收取标准
单位：元/年·平方米
注：1．A、B类三产详见项目分类标准（附件2）； 2．划拨用地指各种以划拨方式取得的土地，以土地登记为准； 3．住宅用地临时转为A、B类三产的，不收土地收益金。 附件2 项目分类标准
抄送：市委各部门，市人大、政协，市人武部，市法院，市检察院，各人民团体，各民主党派。 乐清市人民政府办公室 2015年4月3日印发 |
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