关于《乐清市“退二进三”和“优三”实施办法（草案）》的公开征集意见函
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为完善城市服务功能,优化产业结构和布局,加快第三产业发展,现由我办代为公布《乐清市“退二进三”和“优三”实施办法(草案)》,向社会各界公开征求意见。如有意见,请于3月26日之前通过以下方式将意见或建议反馈至市政府法制办。 联系电话:61880503。 传真:61880535。 邮箱:yqsfzb@yueqing.gov.cn 通讯地址:乐清市伯乐东路888号乐清市行政管理中心C502室,邮编:325600。 附件:《乐清市“退二进三”和“优三”实施办法(草案)》 乐清市人民政府法制办公室 2015年3月17日
乐清市“退二进三”和“优三”实施办法(草案) 第一条 为完善城市服务功能,优化产业结构和布局,加快第三产业发展,根据《浙江省人民政府关于实施“空间换地”深化节约集约用地的意见》(浙政发〔2014〕6号)、《浙江省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》(浙政发〔2014〕20号)、《温州市人民政府关于推进节约集约用地加快城镇低效用地再开发试点工作的实施意见(试行)》(温政发〔2014〕49号)等有关规定,结合我市实际,制定本办法。 第二条 单位或者个人(以下统称“实施主体”)实施“退二进三”或者“优三”活动,适用本办法。 第三条 本办法所称“退二进三”,是指将工业、仓储用地转变为第三产业用地的行为。 本办法所称“优三”,是指将现有第三产业用地转变为其他第三产业用地的行为,以及提高现有第三产业用地建筑容积率的行为。 本办法所称第三产业,是指商业、娱乐、宾馆、科技、教育、卫生、文化、体育等行业,但不包括房地产开发销售和住宅建设项目。 第四条 “退二进三”、“优三”工作按照政府引导、企业自愿、市场运作的原则实施。 第五条 实施“退二进三”,应当同时符合下列条件: (一)第三产业发展项目符合产业政策和服务业发展规划; (二)符合城乡规划要求; (三)已经取得房屋所有权证(建筑物拆除重建的除外)、国有土地使用权证; (四)第三产业项目符合城市管理、环境保护和消防安全等要求。 第六条 实施“优三”,应当同时符合下列条件: (一)已经列入城镇低效用地再开发范围的地块; (二)符合城乡规划要求; (三)在2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》实施前签订土地出让合同或者批准划拨用地; (四)已经取得房屋所有权证(建筑物拆除重建的除外)、国有土地使用权证; (五)第三产业项目符合城市管理、环境保护和消防安全等要求。 第七条 实施主体自行实施“退二进三”或者“优三”的,应当整宗实施,其用地面积扣除城市道路等市政基础设施用地后,不得小于3亩。 鼓励实施主体联合开发。 第八条 实施“退二进三”或者“优三”,应当妥善处理相邻关系,不得损害公共利益和他人合法权益。 第九条 实施主体采取重建或者改扩建方式实施“退二进三”或者“优三”的,在满足日照、消防、交通、停车、绿地等技术规范要求的前提下,重建项目可以适当提高容积率,但最高不能超过4.8;建筑密度上限可至50%。 实施主体利用现有建筑物实施“退二进三”或者“优三”的,其容积率原则上不得低于1.5,容积率低于1.5的按1.5计算。 第十条 实施“退二进三”或者“优三”的,在剩余使用年限内(不超过新用途法定最高年限),土地可以按照协议方式出让,经市政府批准后,签订土地出让补充合同,并补缴土地出让金。 如果多家企业联合实施“退二进三”或者“优三”的,以最长剩余年限办理协议出让。 第十一条 实施“退二进三”,同时符合以下条件的,允许进行分割销售、分割登记: (一)实施主体与现房屋权利人一致; (二)分割销售、分割登记的建筑面积不得大于改造后计入容积率总建筑面积(包括原合法批准的建筑面积和增加容积率建筑面积,下同)的30%,且不得超过追加容积率的建筑面积; (三)改造后的总建筑面积不低于10000平方米; (四)分割销售、分割登记的部分,底层允许以200平方米作为最小分割单元;其余部位只能按照幢或者层作为最小分割单元,且分割单元的建筑面积不得低于600平方米。有关产权可以按照相应分割单元办理。 停车、道路、绿化等公共用地不予分割登记,由产权人共同使用。 实施“优三”的,不允许分割销售、分割登记。 本条前三款规定内容在土地出让合同中约定。 第十二条 允许分割销售、分割登记的,实施主体应当在开发项目通过工程竣工验收后进行分割销售,并按照二手房转让规定办理相关手续。 严禁开发商品住宅或者以商服名义变相建造住宅。 第十三条 实施主体要求分割销售的,应当明确可分割销售部分与不可分割销售部分的面积比例。 实施主体在进行建筑方案设计时,应当按照国有建设用地使用权出让合同或者国有建设用地使用权土地使用条件和土地用途变更协议(以下简称变更协议)的约定进行设计,并确定可分割销售部分的具体位置。 第十四条 批准用途为综合用地的企业申请土地使用权初始或者变更登记的,如果现状未改变用途的,土地用途依照《土地利用现状分类》二级类名称进行规范明确后予以登记;如果现状已改变用途的,应当按照现状主要用途办理“优三”手续、补缴土地出让金后,予以登记。 第十五条 土地出让金由市国土资源局委托有资质的评估机构按照本办法附件进行评估测算,经市国土资源局局务会议集体审议后报市政府批准。 第十六条 实施“退二进三”或者“优三”的,按照以下要求办理: (一)实施主体向市住建局提出申请,并提交下列材料: 1.申请报告,申请报告应当包含宗地情况、现状建筑与使用情况、财产共有情况、改变功能后的具体用途和经营项目、建筑物使用方案等内容; 2.原土地出让合同、国有土地使用权证、宗地图; 3.建设工程规划许可证、房屋所有权证; 4.申请人身份证明; 5.利用原建筑物的,还应当提供原设计单位或者具备原设计单位同等资质以上的设计单位出具的建筑结构安全意见,或者房屋安全鉴定机构出具的符合改变房屋用途后结构安全和使用要求的意见; 6.法律、法规、规章和上级行政规范性文件规定应当提交的其他材料。 (二)市住建局收到企业实施“退二进三”或者“优三”申请后,应当及时将有关材料转送市发改局、市国土资源局、市公安消防局、市环保局、市经信局、当地镇人民政府(街道办事处)等有关单位,并在10个工作日内组织相关部门进行联合审查。经联合审查决定不予受理的,由市住建局向申请人书面告知;经联合审查决定予以受理的,由市住建局出具联合审查意见。 (三)市住建局在《乐清日报》和现场进行公示,征求相关利害关系人的意见。 (四)经公示无异议的,市住建局根据控制性详细规划向市国土资源局出具规划设计条件。 (五)市国土资源局根据市住建局出具的规划设计条件,确定土地出让金补缴金额,并拟定方案报市政府批准。 (六)实施主体与市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同或者变更协议,并补缴土地出让金。 (七)利用现有建筑物的,实施主体凭变更协议、土地出让金发票等申请办理土地使用权和房屋所有权变更登记;拆除建筑物重建的,实施主体可以申请办理土地使用权变更登记,按照项目基本建设程序办理审批手续,竣工验收后申请办理土地使用权和房屋所有权变更登记。 第十七条 擅自改变土地和房屋用途的,由市住建局、市国土资源局依法进行处罚,市场监管、消防、卫生、环保、教育、文化等部门不予办理相关审批手续。 第十八条 本办法规定之外项目需要实施“退二进三”或者“优三”的,报市政府进行“一事一议”。 第十九条 本办法自2015年6月1日起施行,有效期5年。2012年8月21日发布的《乐清市“退二进三”实施办法》(乐政发〔2012〕41号)、2013年5月15日发布的《乐清市“退二进三”项目土地出让金和土地收益金收缴方案(暂行)》(乐政函〔2013〕42号)同时废止。 附件:1.乐清市“退二进三”和“优三”土地出让金评估收缴方案 2.乐清市标准地价 3.乐清市地价修正系数 附件1 乐清市“退二进三”和“优三”土地出让金评估收缴方案 一、“退二进三”土地出让金计算方式 1.总地价差=修正后出让三产用地地价-修正后工业等用地地价。 2.修正后出让三产用地地价=不可分割销售部分修正后出让三产用地地价+可分割销售部分修正后出让三产用地地价。 3.不可分割销售部分修正后出让三产用地地价=所在级别的三产标准楼面地价(详见附件2)×区位因素修正系数×三产用途修正系数(详见附件3)×使用年限修正系数×不可分割销售部分建筑面积。 4.可分割销售部分修正后出让三产用地地价=所在级别的商服用地基准楼面地价×区位因素修正系数×使用年限修正系数×可分割销售部分建筑面积。 5.修正后工业等用地地价=所在级别的工业标准地价(详见附件2)×使用年限修正系数×土地面积。 6.所在级别的商业基准楼面地价,根据《2012年乐清市城镇基准地价》中商服级别基准地价确定商服用地基准楼面地价,若今后进行基准地价更新,则以更新后的基准地价为准。 7.对于国有划拨的工业等用地,按所在级别工业标准地价的60%计算原划拨土地使用权权益价格。 二、“优三”土地出让金计算方式 1.总地价差=修正后出让三产用地地价-修正后原三产用地地价。 2.修正后出让三产用地地价=所在级别的三产标准楼面地价×区位因素修正系数×三产用途修正系数×使用年限修正系数×建筑面积。 3.原三产为其他三产用地: 修正后原其他三产用地地价=所在级别的三产标准地价×区位因素修正系数×三产用途修正系数×使用年限修正系数×原批准建筑面积。 4.原三产为综合用地: 修正后原综合用地地价=所在级别三产标准楼面地价×80%(或70%)×区位因素修正系数×使用年限修正系数×原批准建筑面积。 5.综合用地在1995年11月6日《乐清市人民政府关于调整国有土地使用权出让收费标准的通知》(乐政发〔1995〕208号)实施前签订出让合同取得土地使用权的,其标准楼面地价按三产标准楼面地价的80%计算收取;原综合用地在1995年11月6日乐政发〔1995〕208 号文件实施后签订出让合同取得土地使用权的,净出让金已按乐政发〔1995〕208 号文件规定的综合用地9.5万/亩标准收取的,其标准楼面地价按三产标准楼面地价的80%计算收取,低于上述标准收取的,其标准楼面地价为三产标准楼面地价的70%计算收取。 6.对于国有划拨的三产用地,按所在级别三产标准楼面地价的60%计算原划拨土地使用权权益价格。 附件2
乐清市标准地价 注:不在基准地价覆盖范围内的,按照所在原镇(街道)最低一级商业用地基准楼面地价的80%计算,工业用地按750元/m2计算。
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